Calcolo imposte acquisto casa

Le tasse sull'acquisto di una casa dipendono da due fatti: chi vende e se l'acquisto gode delle agevolazioni prima casa. Da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA, si paga l'imposta proporzionale di registro. L'aliquota è il 2% con i requisiti e il 9% negli altri casi, mai meno di 1000 €. Si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale, 50 € ciascuna (Agenzia delle Entrate, guida di ottobre 2025). Se l'impresa applica l'IVA, si versa invece l'IVA del 4%, del 10% o del 22%, più 200 € per ciascuna delle tre imposte. Si prenda una casa da 200.000 € con rendita catastale di 900 €, comprata da un privato con i requisiti e il prezzo-valore. Le imposte d'atto sono 2179 €, l'1,09% del prezzo; senza agevolazioni salgono a 10.306 €. Notaio, agenzia e imposta sostitutiva sul mutuo si sommano a parte.

Il calcolatore riunisce queste voci in un totale, con base, aliquota e risparmio del prezzo-valore. Le imposte d'atto le versa il notaio alla registrazione del rogito. I casi verificati riproducono gli esempi ufficiali della guida.

Quando vende un privato, l'imposta principale è il registro proporzionale, una percentuale della base imponibile. Si applica il 2% a una casa con le agevolazioni e il 9% alla seconda casa o alle categorie A/1, A/8 e A/9. Il risultato si arrotonda all'euro e non scende sotto l'imposta minima di 1000 €. Con una rendita di 300 €, il 2% del valore catastale darebbe 693 €, e si pagano 1000 €.

Ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, 50 € l'una, e l'atto è esente da bollo e tasse ipotecarie. Lo stesso regime vale per un'impresa che vende in esenzione da IVA: nel calcolatore rientra nell'opzione del privato.

A partire dal 1° gennaio 2027 queste regole passano dal DPR 131/1986 al Testo unico dell'imposta di registro (D.Lgs. 123/2025). Aliquote e importi restano gli stessi, cambiano i numeri degli articoli.

Si moltiplica la rendita catastale per 1,05, cioè la rivalutazione del 5%, e poi per un coefficiente. Il coefficiente è 110 per la casa agevolata e 120 per le altre (legge 266/2005, articolo 1, comma 497). La rendita si legge nella visura catastale.

Con il prezzo-valore questo valore diventa la base imponibile al posto del prezzo. Nell'esempio ufficiale dell'Agenzia delle Entrate una casa con rendita di 900 € è venduta per 200.000 €. Con i requisiti la base è 103.950 € e il registro 2079 €, contro 4000 € sul prezzo. Senza, la base è 113.400 € e il registro 10.206 €, contro 18.000 €.

Il sistema si chiede al notaio nell'atto, che riporta comunque il prezzo reale. Vale per abitazioni e pertinenze vendute senza IVA a una persona fisica che non agisce come impresa. In cambio limita il potere di accertamento dell'Agenzia sul valore.

Con la base catastale il prezzo non entra più nel conto delle imposte. Se però il valore catastale supera il prezzo, il sistema costa di più, e il risultato lo segnala.

Quando vende un'impresa costruttrice o di ripristino, entro 5 anni dalla fine dei lavori. Dopo quel termine la vendita è esente da IVA, salvo che l'impresa scelga l'imposta nell'atto o nel preliminare. Un privato non applica mai l'IVA.

L'aliquota segue i requisiti e le categorie catastali: 4% per l'abitazione agevolata, 10% per le altre, 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9. Queste ultime sono abitazioni signorili, ville e castelli. L'IVA si calcola sul prezzo, mai sul valore catastale, e registro, ipotecaria e catastale costano 200 € ciascuna.

Su 200.000 € l'IVA vale 8000 €, 20.000 € o 44.000 €, e i totali 8600 €, 20.600 € e 44.600 €. Lo scorporo dell'IVA da un prezzo che la include si fa con il calcolo IVA.

Le agevolazioni prima casa richiedono condizioni dichiarate nel rogito. La casa non deve essere in categoria A/1, A/8 o A/9. Chi compra deve avere la residenza nel comune della casa, trasferirla entro 18 mesi oppure lavorare in quel comune.

Non si può possedere un'altra casa nello stesso comune, né una casa comprata con i benefici altrove. Chi ne ha una agevolata può venderla entro due anni dal nuovo acquisto, per gli atti dal 1° gennaio 2025 (legge 207/2024). Le pertinenze rientrano nel beneficio, una per categoria tra C/2, C/6 e C/7.

Chi vende una casa agevolata e ne ricompra un'altra entro un anno riceve un credito d'imposta pari al registro o all'IVA pagati prima. Non supera l'imposta del nuovo atto e l'eccedenza non si rimborsa (Agenzia delle Entrate, risposta n. 117/2026). Con 5000 € di credito il registro di 2079 € si azzera e restano 100 €.

I benefici si perdono con dichiarazioni false, residenza non trasferita in tempo o vecchia casa non venduta nel termine. È la decadenza: si versano le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30%.

L'agevolazione under 36 vale solo per i rogiti stipulati entro il 31 dicembre 2023. Il termine arriva al 31 dicembre 2024 se il preliminare era registrato entro il 31 dicembre 2023 (decreto Sostegni bis, DL 73/2021, e proroghe successive).

Per chi aveva meno di 36 anni e un ISEE entro il limite di legge, il beneficio azzerava registro, ipotecaria, catastale e sostitutiva sul mutuo. Sulle vendite con IVA dava un credito pari all'IVA pagata.

Molti simulatori la mostrano ancora. Al 7 ottobre 2026 nessuna agevolazione fiscale l'aveva sostituita, e il disegno di legge di bilancio per il 2027 non era stato presentato.

Il notaio redige il rogito e, con un mutuo, anche l'atto di mutuo. Il suo onorario è libero dal 2012 (DL 1/2012): ogni studio fa un preventivo, che il calcolatore chiede IVA compresa. Con il prezzo-valore la legge riduce del 30% gli onorari, ma senza tariffa l'effetto non è misurabile.

La provvigione dell'agenzia immobiliare non ha una misura di legge e si concorda, di solito in percentuale sul prezzo; si aggiunge l'IVA al 22%. Per l'abitazione principale dà una detrazione IRPEF del 19% su un massimo di 1000 €, una volta sola (Agenzia delle Entrate, guida alle detrazioni 2026).

L'importo della provvigione va indicato nell'atto. Oltre 120.000 € di reddito la detrazione si riduce, e tra comproprietari si divide; il calcolatore mostra l'importo pieno.

Con un mutuo è dovuta l'imposta sostitutiva sulla somma prestata: lo 0,25% se l'acquisto è agevolato, il 2% negli altri casi (circolare 19/E del 2005). La banca la trattiene all'erogazione del prestito.

Su 150.000 € di mutuo si pagano 375 € nel primo caso e 3000 € nel secondo. Rata e interessi sono un altro conto: li mostra il calcolo della rata. Perizia, istruttoria e polizze della banca restano fuori dal totale.

Un acquisto passa spesso per due atti: il compromesso, cioè il contratto preliminare, e il rogito. Il preliminare si registra entro 30 giorni con 200 € di registro, più lo 0,5% della caparra, un'imposta che poi si scomputa dal registro del rogito.

Si prenda la stessa casa, venduta da un privato, con un mutuo di 150.000 €, un preventivo notarile di 2500 € e una provvigione del 3%. Con i requisiti il totale è 12.374 €, il 6,19% del prezzo. Le voci: 2179 € di imposte d'atto, 375 € di sostitutiva, 2500 € di notaio, 7320 € di agenzia.

Senza agevolazioni il totale sale a 23.126 €; da un'impresa con IVA sarebbe 18.795 €. Restano fuori lo scomputo dell'imposta sul preliminare, il credito d'imposta usato su un atto con IVA o in dichiarazione, le spese della banca e l'IMU.