Kalkulator kosztów zakupu mieszkania

Koszty zakupu mieszkania z rynku wtórnego, czyli od osoby prywatnej, tworzą trzy grupy opłat. Pierwsza to PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% wartości rynkowej, płacony przez kupującego (art. 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Druga to koszty notarialne: taksa za akt sprzedaży, wypisy i wniosek do sądu, a do nich 23% VAT. Trzecia to opłata sądowa za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Przy cenie 500 000 zł podatek wynosi 10 000 zł, maksymalna taksa 1385 zł, wypisy 180 zł, wniosek 200 zł, VAT 405,95 zł, a wpis 200 zł. Razem to 12 370,95 zł, czyli 2,47% ceny. Kupujący pierwsze mieszkanie jest z niego zwolniony i wydaje 2370,95 zł. Lokal od dewelopera w ogóle nie podlega temu podatkowi, bo jego cena brutto zawiera już VAT.

Poza prowizją pośrednika wszystkie te kwoty wynikają z przepisów podatkowych, rozporządzenia o taksie notarialnej i ustawy o kosztach sądowych. Wyniki kalkulatora porównano z przypadkami policzonymi ręcznie z tych stawek; zebrano je w części Sprawdzone na znanych wynikach.

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. Jej górną granicę, zależną od wartości czynności, podaje § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przy sprzedaży mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa obowiązuje połowa tej stawki (§ 6). Przy hipotece zabezpieczającej kredyt mieszkaniowy notariusz pobiera najwyżej jedną czwartą (§ 7).

Maksymalna taksa notarialna z § 3 nie przekracza 10 000 zł; ten limit osiąga się przy wartości 3 292 000 zł. Za akt sprzedaży notariusz pobiera więc najwyżej 5000 zł, a za ustanowienie hipoteki 2500 zł. To górne granice: notariusz może uzgodnić niższe wynagrodzenie.

Przy cenie 500 000 zł stawka z § 3 to 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli od 440 000 zł. Daje to 2770 zł, a połowa wynosi 1385 zł. Do taksy, wypisów i wniosku notariusz dolicza 23% VAT. W tym przykładzie VAT od taksy i pozostałych czynności to 405,95 zł od 1765 zł netto.

Księga wieczysta to prowadzony przez sąd rejonowy rejestr, który pokazuje właściciela nieruchomości i jej obciążenia, na przykład hipotekę. Po podpisaniu aktu notariusz sporządza wniosek o wpis kupującego i przesyła go do sądu.

Oryginał, czyli akt notarialny, zostaje w kancelarii, a strony i sąd dostają wypisy. Wypis aktu notarialnego kosztuje najwyżej 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę, liczącą co najmniej 25 wierszy (§ 12 rozporządzenia). Przykładowe 3 wypisy po 10 stron to 180 zł netto. Liczbę wypisów i stron zna dopiero notariusz, dlatego oba pola można zmienić.

Opłaty sądowe są stałe i nie zależą od ceny. Wynikają z art. 42 do 45 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i pobiera je notariusz razem z taksą.

• Wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł.
• Założenie księgi wieczystej: 100 zł, gdy nowy lokal z rynku pierwotnego dostaje własną księgę albo spółdzielcze prawo jeszcze jej nie ma.
• Wpis roszczenia z umowy deweloperskiej: 150 zł, dzielone między strony po połowie.
• Wpis hipoteki: 200 zł za każdą hipotekę.

Za sporządzenie wniosku o wpis notariusz pobiera osobne wynagrodzenie. Rozporządzenie nie wymienia tej czynności wprost, więc kalkulator przyjmuje górną granicę z § 16 dla czynności niewymienionych: 200 zł netto.

PCC płaci się przy kupnie od osoby prywatnej, chyba że kupujący nabywa pierwsze mieszkanie lub dom. Rynek wtórny oznacza właśnie taką sprzedaż, bez VAT. Podatek wynosi 2% i ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa lokalu, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ustawy o PCC). Kalkulator przyjmuje, że równa się ona cenie z umowy. Podstawę i podatek zaokrągla się do pełnych złotych (art. 63 § 1 Ordynacji podatkowej).

Notariusz jest płatnikiem PCC: pobiera podatek w dniu podpisania aktu i przekazuje go do urzędu skarbowego (art. 10 ust. 2). Kupujący nie składa wtedy deklaracji PCC-3. Składa się ją w ciągu 14 dni tylko przy umowie zawartej bez płatnika.

Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Obejmuje lokal stanowiący odrębną nieruchomość, dom jednorodzinny oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu. Według Ministerstwa Finansów (podatki.gov.pl) kupujący ani w dniu zakupu, ani wcześniej nie mógł mieć żadnego z tych praw ani udziału w którymkolwiek z nich. Wyjątkiem jest udział do 50% odziedziczony w spadku.

Warunki musi spełnić każdy z kupujących, na przykład oboje małżonkowie kupujący razem. Przy cenie 500 000 zł zwolnienie oszczędza 10 000 zł.

Rynek pierwotny to sprzedaż nowych mieszkań i domów przez dewelopera, który dolicza VAT. Sprzedaż opodatkowana VAT nie podlega PCC (art. 2 pkt 4 ustawy o PCC), więc koszty zakupu mieszkania od dewelopera są wyraźnie niższe.

VAT jest już w cenie brutto: 8% dla mieszkania do 150 m² i domu do 300 m². Od części powierzchni ponad te progi stawka wynosi 23% (art. 41 ustawy o podatku od towarów i usług). Kwotę netto i podatek z ceny brutto rozdziela kalkulator VAT.

Zakup od dewelopera to zwykle dwa akty. Pierwszy to umowa deweloperska w formie aktu notarialnego. Jej taksę i opłatę za wpis roszczenia deweloper i nabywca dzielą po połowie (art. 40 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Drugi akt przenosi własność po zakończeniu budowy.

Przy cenie 500 000 zł na kupującego przypada połowa taksy za umowę deweloperską, 692,50 zł, i połowa wpisu roszczenia, 75 zł. Podział kosztów aktu końcowego ustala umowa; kalkulator przyjmuje, że płaci je kupujący. Nowe mieszkanie dostaje własną księgę: 100 zł za założenie i 200 zł za wpis. Razem z wypisami i VAT wychodzi 3397,73 zł.

Kalkulator nie dolicza wypisów umowy deweloperskiej ani założenia księgi dla nowego domu.

Przy cenie 300 000 zł kupujący z rynku wtórnego płaci ponad cenę 7878,95 zł. Mieszkanie za 1 000 000 zł oznacza już 23 600,95 zł. Udział tych wydatków w cenie spada z 2,63% do 2,36%, bo opłaty sądowe i wypisy są stałe, a taksa rośnie wolniej niż cena.

Kolumna pierwszego mieszkania różni się od rynku wtórnego tylko podatkiem: 2% ceny. Na rynku pierwotnym dochodzi połowa kosztów umowy deweloperskiej i założenie księgi, ale nie ma PCC.

Kredyt hipoteczny dodaje trzy pozycje związane z hipoteką na rzecz banku. Notariusz pobiera za jej ustanowienie najwyżej jedną czwartą stawki z § 3, liczonej od kwoty hipoteki (§ 7 rozporządzenia). Podatek od hipoteki zabezpieczającej kwotę nieustaloną wynosi 19 zł (art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC). Sąd pobiera 200 zł za wpis hipoteki.

Kwotę hipoteki podaje umowa kredytu; często jest wyższa od samego kredytu. Przy hipotece 400 000 zł na mieszkaniu za 500 000 zł taksa wynosi 592,50 zł netto, a całość rośnie o 947,78 zł.

Wkład własny i opłaty okołozakupowe to dwie różne kwoty. Wkład własny pokrywa część ceny, a podatek, taksę i opłaty płaci się niezależnie od niego. Ratę, odsetki i RRSO kredytu pokazuje kalkulator kredytowy.

Prowizji banku, ubezpieczeń i wyceny nieruchomości kalkulator nie liczy, bo żaden przepis nie ustala ich wysokości. Wycenę dla banku sporządza zazwyczaj rzeczoznawca majątkowy.

Tyle, ile zapisano w umowie pośrednictwa, bo żaden przepis nie określa jej wysokości. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może ją pobierać od kupującego, od sprzedającego albo od obu stron. W kalkulatorze wpisuje się ją jako procent ceny, bez VAT.

Kalkulator dolicza do prowizji 23% VAT. Przy mieszkaniu za 500 000 zł każdy punkt procentowy to 5000 zł netto i 6150 zł z VAT. Gdy pośrednik nie dolicza VAT, wynik jest zawyżony o ten podatek; tego wariantu kalkulator nie liczy osobno.

Przed aktem sprzedaży strony często podpisują umowę przedwstępną. Ani umowa przedwstępna, ani wpłacony przy niej zadatek nie podlegają PCC. Zawarta w formie aktu notarialnego kosztuje najwyżej połowę stawki z § 3, jak akt sprzedaży (§ 6 rozporządzenia), ale kalkulator jej nie dolicza.

Koszty zakupu domu liczy się według tych samych przepisów co przy lokalu. Za dom jednorodzinny z działką z rynku wtórnego kupujący płaci 2% PCC i najwyżej połowę stawki z § 3 za akt. Przy cenie 1 500 000 zł daje to 34 215,95 zł, w tym 30 000 zł podatku i 2885 zł taksy.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega tym samym stawkom podatku i taksy. Gdy nie ma księgi wieczystej, kalkulator dolicza 100 zł za jej założenie: przy 500 000 zł wychodzi 12 470,95 zł.

Kalkulator nie obejmuje kilku sytuacji, które wymagają innego wyliczenia. Należą do nich:

• Zakup od osoby z I grupy podatkowej: limit taksy wynosi wtedy 7500 zł zamiast 10 000 zł.
• Zakup udziału w nieruchomości: opłata sądowa jest wtedy proporcjonalna do udziału.
• Zakup samej działki, darowizna, zamiana i spadek, które mają własne zasady.

Stawki sprawdzono 7 października 2026 r. w tekstach ustaw i rozporządzenia w Dzienniku Ustaw. Kolejne sprawdzenie przewidziano najpóźniej na 31 grudnia 2026 r.