Kosten koper berekenen

Kosten koper, afgekort k.k., zijn de kosten bovenop de koopsom die bij bestaande bouw voor rekening van de koper komen. In strikte zin gaat het om de overdracht: overdrachtsbelasting, de leveringsakte van de notaris en de inschrijving daarvan bij het Kadaster. Kopers rekenen er meestal ook de kosten van de lening bij, zoals de hypotheekakte, de taxatie en het advies. Wie een woning zelf gaat bewonen, betaalt 2% belasting over de koopsom (Belastingdienst). Bij € 400.000 met een hypotheek komen belasting, notaris en twee inschrijvingen samen op € 9.507,00, 2,38% van de prijs. Met de startersvrijstelling daalt dat naar € 1.507,00. Koop je om te verhuren, dan is het € 33.507,00. Taxatie, advies, keuring en makelaar komen er nog bij, omdat hun prijzen vrij zijn.

Elke post krijgt in de uitkomst een eigen regel. Hoe de bedragen zijn nagerekend, tonen de controlegevallen.

Overdrachtsbelasting is de belasting op het verkrijgen van onroerend goed, geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). De koper betaalt haar via de notaris, die het bedrag afdraagt aan de Belastingdienst.

Het tarief hangt af van het gebruik (artikel 14 WBR). Wordt de woning je hoofdverblijf, dan is het 2%, na een schriftelijke verklaring vóór de overdracht. Een tweede woning, het huurhuis van een belegger of een woning voor je kind valt onder 8% (Belastingdienst). Het tarief van 10,4% uit oudere overzichten geldt nu alleen voor niet-woningen, zoals een losse garagebox.

De grondslag is de marktwaarde, met als ondergrens de koopsom plus wat je verder aan de verkoper betaalt (artikel 9 WBR). De bijkomende kosten tellen daar niet in mee.

Het Wetsvoorstel Belastingplan 2027 wil dat 8% vanaf 1 januari 2027 verlagen naar 7%. Dat is geen wet: bij de controle op 7 oktober 2026 stond de stemming in beide Kamers gepland voor november en december 2026. Kies je 2027, dan rekent de tool met het wettelijke tarief en toont ze het voorstel ernaast.

Je betaalt niets als starter binnen de woningwaardegrens, en ook niet op nieuwbouw die met btw wordt geleverd. De startersvrijstelling uit artikel 15 WBR kent vier voorwaarden (Belastingdienst, startersvrijstelling).

• Je bent bij de overdracht 18 jaar of ouder en nog geen 35.
• Je gebruikt de vrijstelling voor het eerst en verklaart dat schriftelijk.
• Je gaat er zelf wonen, als hoofdverblijf.
• De waarde, met aanhorigheden zoals een garage, blijft binnen de grens.

Voor 2026 is die grens € 555.000, vanaf 1 januari 2027 € 615.000 (Bijstellingsregeling, Staatscourant 2025, 40375). Die verhoging is al vastgesteld.

De grens werkt als een klif. Op precies € 555.000 in 2026 scheelt de vrijstelling € 11.100,00. Daarboven vervalt ze helemaal, zoals de Belastingdienst toont met een woning van € 560.000: dan betaal je 2% over alles, € 11.200,00.

Bij samen kopen telt elke koper apart: wie aan de voorwaarden voldoet, is vrijgesteld voor het eigen deel. Een medekoper van 35 of ouder die er ook woont, betaalt 2% over dat deel. Woont een medekoper er niet, dan geldt over dat deel 8%; dat rekent de tool niet.

De notaris maakt bij de overdracht twee aktes. De leveringsakte zet de woning op jouw naam; de hypotheekakte geeft de geldverstrekker het recht van hypotheek.

Voor notariskosten bestaan geen vaste tarieven. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) noemt voor beide aktes samen rond € 1.300 inclusief btw; dat bedrag staat vooraf ingevuld.

Het Kadaster schrijft elke akte in de openbare registers in. Dat kost € 103,50 per akte zonder btw via het notarissysteem KIK (Tarieven Kadaster 2026). Een andere elektronische route kost € 181,00 en zit niet in de tool.

Wie met een hypotheek koopt, betaalt vaak een taxatierapport, hypotheekadvies en soms de Nationale Hypotheek Garantie. Alleen die garantie kent een vast percentage; de andere velden staan op nul.

Het taxatierapport legt de marktwaarde vast waarop de geldverstrekker de lening baseert. De maandlasten reken je uit met lening berekenen.

De NHG is een borgstelling voor de lening. Je betaalt eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van het leenbedrag, bij leningen tot € 470.000 (NHG, Voorwaarden en normen 2026). Bij € 300.000 is dat € 1.200,00. De grens van € 498.200 met energiebesparende voorzieningen zit niet in de tool.

Een bankgarantie, in plaats van een waarborgsom, kost een eenmalige vergoeding die je zelf invult.

Een nieuwbouwwoning koop je meestal vrij op naam (v.o.n.). De prijs bevat dan de btw van 21%, de leveringsakte en de Kadasterinschrijving (KNB). Omdat er btw op de levering zit, is er geen overdrachtsbelasting (artikel 15 WBR).

Voor jou blijven de financieringskosten over; zonder notarisbedrag is dat alleen het Kadaster, € 103,50.

Bouwgrond die met btw wordt geleverd, valt onder dezelfde vrijstelling. Een kavel van een particulier, zonder btw, valt onder het tarief voor niet-woningen van 10,4%; dat rekent de tool niet. Hoeveel btw in een v.o.n.-prijs zit, laat btw berekenen zien.

Alleen de financieringskosten zijn aftrekbaar: wat je betaalt om de hypotheek voor je eigen woning te krijgen. Je trekt ze één keer af in box 1, over het jaar van betalen (Belastingdienst, kostenoverzicht bij aankoop).

Aftrekbaar zijn deze posten.

• Hypotheekadvies en bemiddeling.
• De notaris en het Kadaster voor de hypotheekakte.
• Taxatie en bouwkundige keuring, als de lening of de NHG erom vraagt.
• De NHG-borgtochtprovisie.
• Bij nieuwbouw de bereidstellingsprovisie en bouwrente.

Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de leveringsakte met haar inschrijving, de aankoopmakelaar, advies of een keuring vóór de koop en roerende zaken.

Deze aftrek staat naast de hypotheekrenteaftrek, die elk jaar terugkomt. Een tweede huis of belegging valt in box 3, dus daar is niets aftrekbaar. De tool telt advies, taxatie, NHG en het Kadaster voor de hypotheekakte op als aftrekbaar, zonder het notarisdeel en de bankgarantie.

Neem een bestaande woning van € 400.000, een hypotheek van € 300.000 en € 1.300 notaris, zonder taxatie of makelaar. Alleen de koper verschilt.

Het verschil zit bijna helemaal in de belasting. Met NHG komt er bij de eigen woning € 1.200,00 bij, en het aftrekbare deel stijgt naar € 1.303,50. Passeert de akte in 2027, dan kost de tweede woning € 28.000,00 belasting als het voorstel van 7% wet wordt.

Een hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde van de woning (Wijzer in geldzaken), dus de bijkomende kosten meefinancieren gaat niet. Ze komen uit eigen geld: bij € 400.000 met € 300.000 hypotheek is dat samen € 109.507,00.

Een bouwkundige keuring brengt de staat van het huis in kaart; een aankoopmakelaar beoordeelt en onderhandelt namens jou. Beide zijn vrijwillig en vrij geprijsd.

Buiten de berekening vallen een doorverkoop binnen zes maanden, een garage of grond die je los koopt en bedrijfspanden.