Calculadora de gastos de compra de vivienda

Comprar una vivienda en España supone tres grupos de gastos además del precio: impuestos, aranceles y servicios. Si la vivienda es de segunda mano, quien compra paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de su comunidad autónoma. Si es nueva y la vende el promotor, paga el IVA y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Los aranceles son las tarifas oficiales del notario y del Registro de la Propiedad: con 250.000 €, suman 667,75 € en total. El impuesto pesa mucho más: a ese precio, la vivienda usada tributa del 3 % en Ceuta y Melilla al 10 % en Cataluña. Así, los gastos de una vivienda usada van del 3,27 % al 10,27 % del precio, y los de una nueva parten del 11,02 %. Gestoría, tasación e inmobiliaria se suman aparte cuando existen.

La herramienta aplica la escala de cada comunidad y sus tipos reducidos, y calcula sobre el valor del Catastro cuando supera el precio. Para calcular gastos de compra de vivienda basta con el precio, la comunidad y el tipo de vivienda.

El ITP lo paga el comprador (Real Decreto Legislativo 1/1993, art. 8). La ley estatal fija un tipo del 6 %, pero cada comunidad aprueba el suyo, a veces con una escala por tramos.

La base imponible es el valor de referencia del Catastro en la fecha de la compra, o el precio si es mayor (art. 10). El impuesto se declara con el modelo 600 en el plazo de cada comunidad: en Castilla y León, 30 días hábiles (Junta de Castilla y León).

El tipo general más bajo es el 6 % de Madrid; el más alto, el 13 % de los últimos tramos de Baleares y Cataluña. Las cifras proceden del compendio «Tributación Autonómica. Medidas 2026» del Ministerio de Hacienda, con la normativa a 29 de abril de 2026.

Desde el 1 de junio de 2026, la Comunitat Valenciana aplica el 9 % en lugar del 10 %. Por encima de 1.000.000 €, la herramienta cobra su 11 % solo sobre el exceso. Las leyes autonómicas de presupuestos pueden cambiar cualquier tipo cada 1 de enero.

Ceuta y Melilla tienen una bonificación del 50 %, así que pagan un 3 % efectivo. Un posible cambio en Extremadura desde el 5 de agosto de 2026 no se ha podido comprobar. Los territorios de régimen foral, con impuestos propios, quedan fuera: Comunidad Foral de Navarra, Álava, Gipuzkoa y Bizkaia.

Sí, en catorce de los diecisiete territorios que cubre la herramienta; no lo tienen Madrid, Ceuta y Melilla. Es un tipo reducido, o una bonificación de la cuota, para la vivienda habitual de un comprador joven.

Andalucía, Aragón y la Comunitat Valenciana lo reservan a menores de 35 años; Canarias y la Región de Murcia, a personas de 40 años o menos. Muchas añaden un valor máximo o un límite de renta, y el resultado muestra cada requisito.

En Baleares, el valor máximo depende de la isla desde el 1 de marzo de 2026. Es de 307.089 € en Mallorca, 270.151,20 € en Menorca y 378.212 € en Ibiza y Formentera. Por encima de 270.151,20 €, la herramienta aplica el 8 % al exceso.

A cualquier edad, siete comunidades rebajan además el impuesto de la vivienda habitual. En Madrid, sin tipo para jóvenes, la herramienta aplica a quien es joven esa rebaja general.

• Andalucía: 6 %, valor hasta 150.000 €.
• Illes Balears: 4 %, valor máximo según la isla.
• Canarias: 5 %, valor hasta 200.000 €.
• Cantabria: 7 %, valor inferior a 200.000 €.
• Extremadura: 7 %, valor hasta 200.000 €, renta hasta 30.000 €.
• Galicia: 7 %, patrimonio hasta 240.000 €.
• Comunidad de Madrid: bonificación del 10 %, valor hasta 250.000 €.

Varias comunidades tienen además tipos para familia numerosa o discapacidad, que la herramienta no aplica. Tampoco calcula la bonificación del 100 % de Baleares para menores de 30 años ni las rebajas de ciertos municipios de Madrid y La Rioja. Con varios compradores, supone que todos cumplen.

El IVA y el AJD, nunca el ITP. Si la vende el promotor por primera vez, la obra nueva paga un IVA del 10 % sobre el precio (Ley 37/1992), con hasta dos plazas de garaje incluidas. La vivienda protegida de régimen especial paga el 4 %.

El AJD grava la escritura pública, y su tipo lo fija la comunidad (Real Decreto Legislativo 1/1993). Con 250.000 € sin IVA, va del 0,75 % de Madrid al 1,5 % de nueve comunidades. En la Comunitat Valenciana, esa compra paga 25.000,00 € de IVA y 3500,00 € de AJD: con notaría y Registro, 29.167,75 €.

El AJD baja también para jóvenes en siete comunidades, con la misma edad que el ITP.

• Andalucía: 0,3 %.
• Aragón: bonificación del 30 %.
• Cantabria: 0,1 %.
• Castilla-La Mancha: 0,25 %.
• Cataluña: bonificación del 100 %.
• Galicia: 0,5 %.
• Región de Murcia: 0,1 %.

El precio se introduce sin IVA; la calculadora del IVA lo separa de un importe que ya lo incluye. En tres casos, la herramienta elige una lectura de la norma.

• Illes Balears: el 1,2 % reducido se aplica a toda la base del AJD.
• Castilla-La Mancha: el AJD del joven exige también la hipoteca de más del 50 % y un valor de hasta 240.000 €.
• Galicia: el límite de 240.000 € es el de un hogar de un miembro; sube 30.000 € por cada miembro más.

En Canarias la vivienda nueva paga IGIC, y Ceuta y Melilla aplican el IPSI: la herramienta no calcula esos casos.

El notario cobra según los aranceles notariales del Real Decreto 1426/1989. Son una escala por tramos sobre el valor de la escritura, con una rebaja del 5 % y el 21 % de IVA. Para 200.000 €, la notaría suma 412,02 €.

No se suman los folios: cada cara de la matriz desde el folio 5 y cada folio de la copia autorizada cuestan 3,01 €. Tampoco se aplica la rebaja voluntaria de hasta el 10 % que el notario puede conceder.

La inscripción en el Registro de la Propiedad da publicidad al nuevo titular. Su arancel (Real Decreto 1427/1989) va por tramos, entre 24,04 € y 2181,67 €, con dos rebajas del 5 % para una vivienda. La herramienta toma la segunda sobre lo que queda tras la primera y suma 6,01 € de presentación: 210,62 € en total para 200.000 €.

Ambos se calculan sobre la base del impuesto. La nota simple, que muestra titular y cargas antes de firmar, se pide aparte y no entra en la cuenta.

Tres gastos no tienen tarifa oficial y se introducen a mano: la gestoría, la tasación y la inmobiliaria. La gestoría liquida el impuesto y tramita la inscripción; en una compra al contado es opcional.

Con un préstamo hipotecario, la Ley 5/2019 reparte los costes. El banco paga notaría, inscripción, gestoría y AJD de la escritura de hipoteca; el comprador, la tasación, sus copias y la comisión de apertura, si la hay.

Por eso, de la hipoteca solo se suma la tasación introducida. La cuota mensual sale del simulador de préstamos. La comisión de la inmobiliaria es libre: se indica en porcentaje del precio y se le añade el 21 % de IVA.

El comprador paga el impuesto, el Registro y la copia de la escritura. El artículo 1455 del Código Civil reparte la notaría, salvo pacto: el vendedor paga la escritura matriz y el comprador, la primera copia.

Muchos contratos cargan toda la notaría a quien compra, como supone la herramienta. La opción del reparto legal la deja fuera, porque no calcula la copia: en el ejemplo de Madrid, el total baja a 15.227,00 €.

La plusvalía municipal la paga el vendedor; el comprador solo la asume cuando quien vende no reside en España. El IBI y las cuotas de la comunidad de propietarios no son gastos de la compra.

El contrato de arras adelanta una parte del precio como señal antes de la escritura, y se descuenta al firmar. Con arras penitenciales, quien compra pierde la señal si desiste, y quien vende la devuelve duplicada.

Con 250.000 € y la notaría a cargo del comprador, los gastos van de 8167,75 € (Ceuta y Melilla) a 25.667,75 € (Cataluña). Solo cambia el impuesto: notaría y Registro suman 667,75 € en todas.

La edad también cuenta. En Andalucía, quien tiene menos de 35 años y compra su vivienda habitual por 140.000 € paga un 3,5 %: 4900,00 € en lugar de 9800,00 €. Los casos comprobados repiten estas cuentas paso a paso.