Kaufnebenkosten-Rechner für Haus und Wohnung

Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die beim Erwerb einer Immobilie zum Preis hinzukommen. In Deutschland bestehen sie aus vier Posten. Den größten bildet meist die Grunderwerbsteuer, deren Satz jedes Bundesland selbst bestimmt: von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein). Notariat und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab; bei 400.000 € kosten beide zusammen 1,01 % des Preises. Ist ein Makler für beide Seiten tätig, zahlen Privatleute beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Hälfte der Provision (§ 656c BGB). Wer mit einem Darlehen kauft, zahlt außerdem für die Grundschuld. Für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen ergeben sich ohne Makler 30.028,75 €, mit 3,57 % Käuferprovision 44.308,75 €. Davon entfallen 26.000 € allein auf die Steuer. Ein anderer Name für diese Posten ist Erwerbsnebenkosten.

Die Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Banken beleihen deshalb meist nur den Preis, die Nebenkosten stammen üblicherweise aus dem Eigenkapital. Wer die Kaufnebenkosten berechnen will, braucht drei Angaben: Preis, Bundesland und Provision.

Geprüft wird der Rechner unter anderem am Gebührenbeispiel der Bundesnotarkammer; alle Fälle stehen unter geprüfte Beispiele.

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Einzelposten. Das Gesetz nennt 3,5 % (§ 11 GrEStG), doch jedes Land darf einen eigenen Steuersatz festlegen; nur Bayern erhebt weiterhin diesen Bundessatz. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis (§§ 8, 9 GrEStG), abgerundet wird auf volle Euro.

Bei 400.000 € reicht die Steuer von 14.000 € in Bayern bis 26.000 € in den vier Ländern mit 6,5 %, darunter Nordrhein-Westfalen (Finanzverwaltung NRW). Als Grunderwerbsteuer-Rechner zeigt das Werkzeug den Betrag für jedes Land.

Stand 7. Oktober 2026 hat kein Land eine Änderung für 2026 oder 2027 beschlossen oder eingebracht. Einen bundesweiten Freibetrag für den ersten Immobilienkauf gibt es nicht; der Koalitionsvertrag 2025 kündigt nur eine Prüfung an.

Freigrenze und Einbauküche

Bis 2.500 € Gegenleistung fällt keine Steuer an (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Darüber wird der volle Betrag besteuert. Eine Einbauküche oder anderes Inventar, im Kaufvertrag mit eigenem Wert aufgeführt, mindert dagegen die Bemessungsgrundlage. Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung zählt nicht dazu (Bundesfinanzhof, II R 49/17).

Hessengeld

Beim ersten Immobilienkauf zahlt Hessen einen Teil der Steuer als Hessengeld zurück, einen Zuschuss nach einer Förderrichtlinie des Landes (WIBank). Der Bescheid lautet trotzdem auf die volle Steuer, das Geld fließt danach in 10 Jahresraten. Es gibt 10.000 € je Person auf der Käuferseite, höchstens 20.000 €, plus 5.000 € je Kind unter 18 Jahren, begrenzt auf die gezahlte Steuer.

Voraussetzung ist der erste Erwerb einer selbst bewohnten Immobilie, beurkundet ab dem 1. März 2024. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht; die Richtlinie läuft bis zum 31. Dezember 2029. Bei 300.000 €, einer Person und einem Kind fließen 15.000 € von 18.000 € zurück, 1.500 € im Jahr.

Notariat und Grundbuchamt rechnen nicht mit einem Prozentsatz, sondern nach der Gebührentabelle B des GNotKG (§ 34 GNotKG). Geschäftswert ist der Kaufpreis (§ 47 GNotKG); bei 400.000 € ergibt die Tabelle eine volle Gebühr von 785 €.

Das Kostenverzeichnis in Anlage 1 zum GNotKG bestimmt, welches Vielfache davon je Tätigkeit anfällt. Für die Notarkosten beim Hauskauf sind es drei Gebühren.

• Beurkundung des Kaufvertrags, 2,0-fach, mindestens 120 € (KV 21100): 1.570,00 €.
• Vollzug, etwa Genehmigungen und Unterlagen einholen, 0,5-fach (KV 22110): 392,50 €.
• Betreuung, etwa die Fälligkeit des Preises mitteilen, 0,5-fach (KV 22200): 392,50 €.

Mit einer Pauschale für Post und Telekommunikation von 20 %, höchstens 20 € (KV 32005), und 19 % Umsatzsteuer stellt das Notariat 2.826,25 € in Rechnung.

Das Grundbuchamt nutzt dieselbe Tabelle, aber ohne Umsatzsteuer. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf das Eigentum bis zur Umschreibung und kostet das 0,5-Fache (KV 14150), ihre Löschung 25 €. Die Grundbucheintragung als Eigentümerin oder Eigentümer kostet die einfache Gebühr (KV 14110). Das ergibt Grundbuchkosten von 1.202,50 €.

Die Auflassung, die Einigung über den Eigentumswechsel, wird meist gleich im Kaufvertrag erklärt. Beide Rechnungen trägt nach § 448 Abs. 2 BGB die Käuferseite, soweit der Vertrag nichts anderes sagt.

Die Bundesnotarkammer rechnet für eine Eigentumswohnung zu 160.000 € vor: 762,00 € für die Beurkundung und je 190,50 € für Vollzug und Betreuung. Brutto sind das 1.383,97 €, genau wie im Rechner. Faustregeln von anderthalb oder zwei Prozent treffen selten, denn die Gebühren steigen flacher als der Preis. Bei 160.000 € kosten beide Stellen zusammen 1,24 %, bei 1.000.000 € nur 0,88 %.

Eine Grundschuld sichert das Darlehen am Grundstück und verursacht eigene Gebühren. Das Notariat berechnet die einfache Gebühr aus ihrem Betrag, mindestens 60 € (KV 21200), plus Post und Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung dieselbe Gebühr noch einmal (KV 14121).

Im Beispiel der Bundesnotarkammer über 130.000 € beträgt die Gebühr 327,00 €. Brutto verlangt der Notar 412,93 €, das Grundbuchamt 327,00 €. Die Höhe der Grundschuld folgt meist dem Kredit; Rate und Zinsen zeigt der Kreditrechner.

Die Maklerprovision ist der einzige große Posten ohne gesetzliche Höhe. Üblich sind laut Verbraucherzentrale 5,95 % bis 7,14 % des Preises insgesamt, jeweils mit Umsatzsteuer (Stand 27. Juli 2026).

Kaufen Privatleute eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, regeln die §§ 656c und 656d BGB die Teilung. Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel. Hat nur die Verkäuferseite beauftragt, beträgt die Käuferprovision höchstens die Hälfte. Fällig wird sie erst, wenn der Anteil der Verkäuferseite nachweislich bezahlt ist.

Ein Bestellerprinzip wie bei Mietwohnungen gilt beim Kauf nicht: Beauftragt allein die Käuferseite einen Makler, kann sie die ganze Provision schulden. Vorbelegt sind 3,57 %, die Hälfte des oberen Werts, bei 400.000 € also 14.280 €. Netto entspricht die übliche Spanne 5 % bis 6 %, wie der Mehrwertsteuerrechner nachrechnet.

Derselbe Kauf kostet in Nordrhein-Westfalen 12.000 € mehr als in Bayern, weil allein der Steuersatz vom Land abhängt. Eine Wohnung für 400.000 € mit 3,57 % Käuferprovision verursacht dort 44.308,75 € Nebenkosten, in Bayern 32.308,75 €.

Gebühren und Provision folgen Bundesrecht oder dem Vertrag und sind überall gleich. Mit steigendem Preis sinkt der Anteil leicht: in Nordrhein-Westfalen von 11,3 % bei 150.000 € auf 10,95 % bei 1.000.000 €.

Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Grunderwerbsteuerbescheids zu zahlen (§ 15 GrEStG). Den Bescheid verschickt das Finanzamt, nachdem das Notariat ihm den Vertrag angezeigt hat. Erst die Zahlung öffnet den Weg ins Grundbuch.

Neben dem Finanzamt stellen Notariat, Grundbuchamt und gegebenenfalls der Makler Rechnungen. Üblich ist diese Reihenfolge.

1. Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung; das Notariat beantragt die Vormerkung.
2. Rechnung des Notars; mit dem wirksamen Vertrag wird meist auch die Provision fällig.
3. Rechnung des Grundbuchamts für die Vormerkung und gegebenenfalls die Grundschuld.
4. Zahlung an das Finanzamt, das danach die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt.
5. Umschreibung im Grundbuch, erst mit dieser Bescheinigung (§ 22 GrEStG), dazu die Löschung der Vormerkung.

Den Kaufpreis selbst ruft das Notariat ab, meist nach Eintragung der Vormerkung; ein Teil der Nebenkosten fällt also vorher an.

Bei einer selbst genutzten Immobilie mindern die Nebenkosten des Kaufs die Einkommensteuer nicht. Bei Vermietung zählen sie zu den Anschaffungskosten oder zu den Werbungskosten.

Steuer, Notar und Grundbuch für den Eigentumswechsel sowie die Provision erhöhen die Anschaffungskosten. Den Anteil für das Gebäude verteilt die Abschreibung nach § 7 EStG über die Nutzungsdauer; Grund und Boden werden nicht abgeschrieben.

Die Kosten der Grundschuld gehören zur Finanzierung und sind bei Vermietung im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar, wie die Zinsen. Was Arbeiten an einem selbst genutzten Haus steuerlich bringen können, zeigt der Rechner zur energetischen Sanierung.

Abgebildet ist der Kauf einer bestehenden Wohnung oder eines Hauses durch Privatleute. Einige Fälle und kleinere Gebühren fehlen:

• Kauf vom Bauträger, bei dem die Steuer auch auf die Baukosten anfällt, wenn Grundstück und Bau eine Einheit bilden.
• Dokumentenpauschale, Gebühren für die elektronische Übermittlung, die Treuhandgebühr eines Notaranderkontos und der Vollzug der Grundschuldurkunde.
• Grundbuchauszüge, Höchstgrenzen des Geschäftswerts sowie Gutachten, Umzug oder Bereitstellungszinsen.

Sätze und Gebühren entsprechen dem Stand vom 7. Oktober 2026; die nächste Prüfung folgt spätestens zum 31. Dezember 2026.