Energetische Sanierung steuerlich absetzen

Die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen zieht einen Teil der Sanierungskosten direkt von der Steuer ab, nicht vom Einkommen. Im Kalenderjahr des Abschlusses und im Jahr danach sind es jeweils 7 % der Aufwendungen, höchstens 14.000 € (§ 35c Abs. 1 EStG). Im dritten Jahr folgen 6 %, höchstens 12.000 €. Über alle drei Jahre gilt ein Höchstbetrag von 40.000 € je Objekt, rechnerisch erreicht bei Kosten von 200.000 €. Die Hälfte der Energieberatung kommt im ersten Jahr hinzu, bleibt aber innerhalb des Jahreshöchstbetrags. Ein Beispiel: 60.000 € für eine Fassadendämmung und 2.000 € Energieberatung ergeben 5.200,00 €, 4.200,00 € und 3.600,00 €, zusammen 13.000,00 €. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 55.000 € in Einzelveranlagung beträgt die Einkommensteuer 12.347,00 € im Jahr. Sie reicht Jahr für Jahr aus, die Ermäßigung wirkt also vollständig und spart 13.000,00 €.

Den Höchstbetrag schöpfen erst große Vorhaben aus. Das BMF-Schreiben vom 21. August 2025 rechnet mit 215.000 € Aufwendungen und 3.000 € für die Energieberatung. Daraus werden 14.000,00 €, 14.000,00 € und 12.000,00 €, also genau 40.000,00 €. Dieses und weitere Beispiele stehen bei den geprüften Fällen weiter unten.

Die Ermäßigung kann nie mehr abziehen, als an Steuer im jeweiligen Veranlagungszeitraum anfällt.

Abgezogen wird von der tariflichen Einkommensteuer, vermindert um andere Steuerermäßigungen. Was darüber hinausgeht, heißt Anrechnungsüberhang. Er wird weder erstattet noch in ein späteres Jahr vorgetragen (BMF-Schreiben, Rn. 26). Mit 25.000 € zu versteuerndem Einkommen beträgt die tarifliche Einkommensteuer 2.850,00 € im Jahr. Von 13.000,00 € Ermäßigung wirken dann nur 8.550,00 €, 4.450,00 € verfallen.

Bei Zusammenveranlagung gilt der Splittingtarif auf das gemeinsame Einkommen. Mit 55.000 € ergibt er 7.046,00 € Einkommensteuer, was im Beispiel noch für jedes Jahr ausreicht. Wie hoch die Steuer auf ein bestimmtes Gehalt ausfällt, zeigt der Brutto-Netto-Rechner.

Mit der Einkommensteuer sinken auch Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Das folgt aus § 2 Abs. 6 und § 51a EStG: Beide Zuschläge bemessen sich an der Steuer nach Abzug der Ermäßigungen. Bei 9 % Kirchensteuer spart das Beispiel zusätzlich 1.170,00 €, insgesamt also 14.170,00 €; bei 8 % entsprechend weniger. Solidaritätszuschlag fällt bei Einzelveranlagung erst oberhalb einer Einkommensteuer von 20.350 € an. Im großen BMF-Beispiel mindert er sich um 2.200,00 €.

Begünstigt sind nur Arbeiten an Wohneigentum, das die steuerpflichtige Person selbst bewohnt.

• Ein begünstigtes Objekt ist ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum, die im eigenen Eigentum steht.
• Es wird in jedem der drei Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Das gilt auch für eine Zweitwohnung oder Ferienwohnung und für eine Wohnung, die Angehörigen unentgeltlich überlassen ist. Vermietete Räume sind ausgeschlossen.
• Das Gebäude ist bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre. Maßgebend ist der Beginn der Herstellung, bei genehmigten Bauten in der Regel das Datum des Bauantrags.
• Die Maßnahme wurde nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und ist vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen.

Eine Verlängerung über diesen Zeitraum hinaus ist bisher nicht beschlossen. Auch das Gebäudemodernisierungsgesetz, das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat, ändert an § 35c nichts.

Welche Arbeiten zählen und welche technischen Mindestanforderungen sie erfüllen müssen, legt die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) fest.

• Wärmedämmung von Wänden, zum Beispiel eine Außenwand mit einem U-Wert von höchstens 0,20 W/(m²K).
• Dämmung von Dachflächen, für Schrägdächer mit höchstens 0,14 W/(m²K).
• Dämmung von Geschossdecken, etwa der obersten Decke zum unbeheizten Dachboden.
• Erneuerung der Fenster oder Außentüren, Fenster mit höchstens 0,95 W/(m²K).
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage.
• Erneuerung der Heizungsanlage, etwa durch eine elektrische Wärmepumpe, Solarthermie oder den Anschluss an ein Wärmenetz.
• Einbau digitaler Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung.
• Optimierung einer bestehenden Heizungsanlage, die älter als zwei Jahre ist, zum Beispiel durch einen hydraulischen Abgleich.

Ein hydraulischer Abgleich allein kann also schon begünstigt sein, sofern die Heizung alt genug ist. Gasbetriebene Wärmepumpen erfüllen die Anforderungen dagegen nicht. Eine Photovoltaikanlage gehört ebenfalls nicht zu den aufgeführten Maßnahmen.

Zu den Aufwendungen zählt, was ein Fachunternehmen für die Maßnahme in Rechnung stellt, einschließlich Umsatzsteuer.

Privathaushalte können die Umsatzsteuer nicht zurückholen, deshalb rechnet der Rechner mit Bruttobeträgen. Dazu gehören auch Umfeldmaßnahmen, die für die Arbeiten nötig sind, etwa Gerüst, Entsorgung oder das Anpassen von Fensterbänken. Eigenleistung zählt nicht, und zwar weder die eigene Arbeitszeit noch das dafür gekaufte Material.

Die Kosten einer Energieberatung werden gesondert behandelt: 50 % davon mindern die Steuer im Abschlussjahr (§ 35c Abs. 1 EStG). Der Energieberater muss vom BAFA für die Energieberatung zugelassen sein oder auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes stehen. Der Betrag bleibt im Jahreshöchstbetrag von 14.000 € und erhöht ihn nicht (BMF-Schreiben, Rn. 56).

Für dieselbe Maßnahme gibt es entweder die Steuerermäßigung oder eine Förderung aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), nie beides.

§ 35c ist ausgeschlossen, sobald für die Maßnahme ein steuerfreier Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen der KfW fließt. Diese Wahl gilt für alle drei Jahre. Verschiedene Maßnahmen am selben Haus dürfen aber unterschiedliche Wege gehen, etwa das Dach über die Steuer und die Heizung über den Zuschuss (BMF-Schreiben, Rn. 70). Eine Doppelförderung derselben Rechnung ist damit ausgeschlossen.

Für Dämmung, Fenster und Türen zahlt das BAFA 15 % der förderfähigen Kosten, bis 30.000 € für die erste Wohneinheit. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) steigt die Grenze auf 60.000 €. Hinzu kommen 5 % Bonus, bei einer einzigen Wohneinheit erst ab 30.000 € förderfähigen Kosten (BAFA). Die Dämmung aus dem Beispiel bekäme ohne iSFP 4.500,00 €, mit iSFP 12.000,00 €. Über § 35c sind es 13.000,00 €, allerdings verteilt auf drei Jahre und nur bei ausreichender Steuer.

Bei der Heizung verschiebt sich das Bild. Die KfW fördert im Programm 458 eine neue Wärmepumpe mit 30 % Grundförderung. Wer selbst im Haus wohnt und eine funktionierende fossile Heizung ersetzt, erhält 16 % Klimageschwindigkeitsbonus. Förderfähig sind höchstens 28.000 € für die erste Wohneinheit (KfW, Bedingungen ab 21. Juli 2026). Eine Wärmepumpe für 30.000 € bringt so 12.880,00 € Zuschuss, ohne Bonus 8.400,00 €. Über die Steuer wären es 6.000,00 €.

Der Bonus und die förderfähigen Kosten sollen nach den KfW-Bedingungen ab 2027 halbjährlich sinken. Ein zusätzlicher Einkommensbonus für Haushalte mit geringem Einkommen ist im Rechner nicht enthalten.

Statt § 35c lässt sich für dieselbe Maßnahme auch die Ermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG nutzen, aber nicht beide zugleich.

Sie beträgt 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr, und gilt für Lohn, Maschinen und Fahrtkosten, nicht für Material. Bei 20.000 € Arbeitskosten ergibt das 1.200,00 €. Anders als § 35c verlangt sie kein Mindestalter des Gebäudes und keine Anforderungen der ESanMV. Auch Mieterinnen und Mieter können sie nutzen.

Der Regierungsentwurf vom 2. September 2026 sieht für § 35a ab 2027 einen niedrigeren Satz und einen niedrigeren Höchstbetrag vor. Gesetz ist das noch nicht; bis zu einem Beschluss gelten die genannten Werte.

Das Finanzamt gewährt die Ermäßigung nur mit einer Bescheinigung nach amtlichem Muster und einer bezahlten Rechnung.

1. Das ausführende Fachunternehmen bescheinigt auf dem amtlichen Muster, dass die Arbeiten die Mindestanforderungen der ESanMV erfüllen.
2. Die Rechnung in deutscher Sprache nennt die Maßnahmen, die Arbeitsleistung und die Adresse des Objekts.
3. Bezahlt wird per Überweisung auf das Konto des Unternehmens. Barzahlung schließt die Ermäßigung aus.
4. In der Steuererklärung gehören die Angaben in die Anlage Energetische Maßnahmen, die sich über ELSTER ausfüllen lässt. Geltend gemacht wird die Ermäßigung dort im Abschlussjahr und erneut in beiden Folgejahren.

Fehlt die Bescheinigung, erkennt das Finanzamt die Aufwendungen nicht an, auch wenn die Arbeiten technisch alle Anforderungen erfüllen.

Der Rechner arbeitet mit vereinfachten Annahmen, die das Ergebnis zu einer Schätzung machen.

• Das zu versteuernde Einkommen bleibt in allen drei Jahren gleich, und es gilt jedes Mal der Tarif 2026. Die Tarife 2027 und 2028 sind noch nicht beschlossen, ein Regierungsentwurf vom 2. September 2026 liegt vor.
• Andere Steuerermäßigungen, etwa für haushaltsnahe Dienstleistungen, verringern die verfügbare Steuer im Rechner nicht.
• Es geht um ein einziges Objekt ohne gemischte Nutzung; ein vermietetes oder beruflich genutztes Arbeitszimmer ist nicht berücksichtigt.
• Der Zuschussvergleich kennt nur Gebäudehülle und Heizung und lässt den Einkommensbonus der KfW weg.

Die Zeile zur Kirchensteuer erscheint nur, wenn ein Satz gewählt ist. Wie die Zahlen geprüft werden, beschreibt die Methodik.